Дальневосточная ипотека продлена, а квартиры в Улан-Удэ неожиданно начали дешеветь. Те, кто хочет купить квартиру, задаются привычными вопросами: возрастут ли цены на жилье или, наоборот, ожиается снижение? Стоит ли вкладываться в новостройку или взять проверенную вторичку? Что ждет рынок недвижимости в столице Бурятии в 2023 году? Эксперт рассказал корреспонденту UlanMedia (УланМедиа) о ситуации.
Новостройки подешевели
Цены на квартиры в новых домах возросли на 14,3% — в среднем до 5 миллионов 859 тысяч 150 рублей. В Улан-Удэ просят 91 576 рублей за квадрат — он подешевел на 13,8% в IV квартале 2022-го и на 1,2% — в целом за год. Квартиры в новостройках в октябре-декабре упали в цене на 5,1%, но в целом за год прирост достиг 9,4%. Такое жильё в столице Бурятии продают в среднем за 4 миллиона 728 тысяч 416 рублей.
В соседнем Иркутске 1 кв. метр на первичке оценивают в 122 337 рублей, квартиру — в 6 миллионов 416 тысяч 383 рубля, в Чите — в 137 тысяч 329 рублей и в 6 миллионов 785 тысяч 182 рубля соответственно.
— Основной рост стоимости жилья пришёлся на I квартал 2022 года, когда после февральских событий выросла ключевая ставка и курс валют. Многие продавцы на этой волне подняли цены, а покупатели решили вложиться в недвижимость, — поясняет генеральный директор "Мира квартир" (12+) Павел Луценко, — затем спрос так же резко упал, и средний по стране рост стал минимальным, а цена лота начала даже снижаться. Однако в последнем квартале обоим показателям удалось удержаться в зоне роста, хотя и слабого.
Вторичка набирает обороты
Сегодня на рынке сложилась непривычная для нашего региона ситуация: готового жилья продается больше строящегося. Это происходит как минимум по двум причинам: выросло число предложений и, как следствие, цены на вторичном рынке стали намного привлекательнее.
— Если мы возьмем объём всех сделок у крупных банков Улан-Удэ, то 60-75% из них будет "вторичка". Прошлой весной и осенью был искусственный ажиотаж на жилье. Тогда застройщики сильно переоценили стоимость квартир в новостройках, особенно студий и однокомнатных квартир. Цена доходила до четырех миллионов! За такие деньги на вторичном рынке можно приобрести двухкомнатную квартиру в неплохой панельке. Вижу, что улан-удэнцы все чаще выбирают проверенную вторичку, куда можно заехать уже сегодня. Там можно торговаться, и самое главное, заехать и делать ремонт постепенно. Эта ситуация должна заставить застройщиков поправить цены на первичке до реальных, — рассказал риелтор Сергей Балдунаев.
Вторичка начала отыгрывать рынок. Фото: Екатерина Калмыкова, ИА IrkutskMedia
По данным Бурятстата, средняя цена квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья оказалась даже ниже, чем выставляемые на продажу объекты. Однако это цены по республике, а если брать стоимость первички в Улан-Удэ, то она уже превысила сто тысяч рублей (104 025 рублей по данным "Мир квартир"), на вторичном рынке — 85843 рубля.
При этом, как отметили в ведомстве, средние цены на жилье в Бурятии оказались ниже не только по сравнению с соседними регионами, но и самыми низкими в ДФО.
За 2022 год цены на первичном рынке жилья в Бурятии в среднем по всем типам квартир выросли на 3,6%, на вторичном рынке — на 10,1%. В Забайкальском крае рост цен составил 37,9% и 2,5%, в Иркутской области — 22% и 6,8% соответственно. Львиная доля прироста цен пришлась на первые месяцы года.
Мой дом — моя крепость
Если говорить о других сегментах рынка, то их ждет неожиданное развитие. Рост числа сделок прогнозируют в секторе загородной и элитной недвижимости.
— Большие перспективы у рынка частных домов. Здесь гораздо больше палитра — от дешевых домиков с печкой до дорогих коттеджей с гаражом на две машины. Если рассматривать стоимость квадратного метра, то в отличие от квартиры она будет ниже процентов на 30%. Нужно учитывать, что частный сектор города планируют переводить на электроотопление. Уже сейчас есть варианты с теплыми полами и газом, то есть житель частного дома уже не кочегар. При этом в своем доме нужно учитывать бонусом гараж и детскую площадку во дворе, — объяснила риелтор Наталья Гармаева.
частный дом. Фото: Людмила Лата, ИА KrasnodarMedia
Добавляет привлекательности частным домам также сельская ипотека. В отличие от дальневосточной сельская не имеет ограничений по возрасту. И здесь Улан-Удэ сильно отличается от того же Иркутска или Читы, где нет столь обширной застройки в прилегающих к городу районах.
В прошедшем 2022 году в Бурятии ввели в эксплуатацию 2571 жилой дом (3401 квартиру) общей площадью в 291 800 кв. метров. Это на 4,4% больше по сравнению с 2021-ым, сообщили в пресс-службе Бурятстата.
Аренда на неопределенный срок
Высокие цены и большое количество строящихся квартир могут привести и к росту рынка аренды. Такой тренд уже наметился — цены на аренду жилья начали расти. Люди вместо того, чтобы покупать недоступное жилье,арендуют его.
— Неопределенность будущего отталкивает горожан от ипотеки, которая привязывает к месту. Взвинченные цены в Улан-Удэ и плохая экологическая обстановка — определюящие факторы для аренды жилья, — комментирует экономист Александр Имеев.
Об этом же говорит и статистика. Аренда "однушки" в феврале 2023 года в Улан-Удэ в среднем составляет 18 631 рубль. За двухкомнатные квартиры придется выложить 22 572 рубля, а за трёхкомнатные — 27 293.
Согласно данным портала, в соседнем Иркутске за аренду берут 22 039, 28 100 и 35 104, в Чите — 22 448, 27 379 и 33 007 рублей соответственно. Самые высокие цены — в Москве, Сочи, Санкт-Петербурге, Якутске и Подмосковье. А выгоднее всего снимать квартиры в Кирове, Пензе, Нижнем Тагиле, Саранске и Волжском.
— Поскольку рынок продажи сейчас практически стоит, люди переключились на аренду. В течение года мы прогнозируем продолжающийся рост интереса к съёмному жилью, — пояснил генеральный директор "Мира квартир" Павел Луценко. — В последние годы аренда не росла в цене так сильно, как продажа новостроек и "вторички", да и ипотечный взнос стал сильно проигрывать ежемесячному платежу по аренде, особенно — с отменой "околонулевой" ипотеки от застройщика, которая процветала в прошлом году. Поэтому настала очередь арендных ставок расти в цене.
При этом по мнению экспертов, неопределенная экономическая ситуация и активная миграция между регионами вытолкнет на рынок аренды новые квартиры.
— На рынок начинают выводиться всё более добротные квартиры. Учитывая приток сельчан в Улан-Удэ, именно квартиры рядом со школами и детскими садами могут стать конкурентами первичке, — считает Александр Имеев.
Только цифры
В рамках нацпроекта "Жилье и городская среда" Минстрой России установил показатель по вводу жилья каждому региону. Так, по плану в 2023 году в Бурятии необходимо ввести в эксплуатацию 280,7 тысяч кв. метров жилья.
В январе-декабре 2022 года в Республике Бурятия введено 291,8 тыс. м2 жилья. Это на 4,5% или на 12,5 тыс. м2 больше, чем за аналогичный период 2021 года.
Однако 85,8% от общего объёма сданного жилья — это частные дома общей площадью в 250 400 "квадратов".
Почти пятая часть построек (52 200 квадратных метров) находится на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства — в СНТ и ДНТ.
Основная доля (46,6 %) введённого в республике жилья приходится на Улан-Удэ. Среди районов лидируют пригородные Иволгинский (14,6%) и Тарбагатайский (6,9%).
В декабре 2022 года в республике введено 1,0 тысяч м² жилья. Это на 96,6% или на 28,5 тыс. м² меньше, чем за аналогичный период 2021 года. Отставание от темпов ввода жилья по отношению к предыдущему году наблюдается в Бурятии впервые после четырех месяцев положительной динамики. За январь-декабрь 2022 года по показателю ввода жилья регион занимает 72‑е место среди 85‑ти регионов Российской Федерации. По динамике абсолютного прироста ввода жилья за указанный период регион занял 55‑е место, а по динамике относительного прироста — 49‑е место.
