Дальневосточная ипотека остается единственным инструментом, который позволяет жителям Бурятии покупать жилье. При этом ужесточение требований к семейной ипотеке и резкий рост цен на новостройки в Улан-Удэ сузили количество покупателей, в итоге в 2025 году ожидается двукратное уменьшение объёмов строительства жилья в республике. Стоит ли сейчас брать квартиру в Улан-Удэ, как выбрать жилье за пределами республики и остаётся ли жильё самой надёжной инвестицией в 2025 году — UlanMedia (УланМедиа) собрал мнения экспертов и покупателей.
2% как фактор роста
За последний год в Бурятии было зарегистрировано 12 тысяч сделок с недвижимостью. Это свидетельствует о том, что рынок недвижимости остаётся активным и привлекательным для инвесторов и покупателей. Однако стоит отметить, что только 20% сделок были совершены за наличные средства, а остальные — по кредитным программам.
Основной кредитной программой, которой пользуются покупатели недвижимости в Бурятии, является Дальневосточная ипотека под 2%.
Отметим, в Бурятии за 11 месяцев 2024 года ввели почти в 1,5 раза больше жилья чем в прошлом году. С января по ноябрь в разных районах республики построили 3105 жилых домов — это 6076 квартир. Лидирует по жилищному строительству Улан-Удэ, а за ним и пригородные районы — Иволгинский, Тарбагатайский, Заиграевский, Селенгинский, а также Тункинский. Одним из главных драйверов темпов строительства жилья в Бурятии является двухпроцентная льготная Дальневосточная ипотека.
В республике в этом году ее оформили более 3,5 тыс. семей. Всего с начала действия программы жителям региона выдано 13 125 кредитов на сумму более 50 млрд рублей. В целом собственное жилье с помощью льготного кредита приобрели или построили более 137 тысяч семей дальневосточников и северян, из них 40 тысяч семей — в 2024 году.
Как рассказали в "Ипотечной корпорации РБ", каждая вторая квартира в дальневосточной новостройке приобретается по программе льготного ипотечного кредитования.
"Она дается под 2%, средний срок — 20 лет. Можно подобрать варианты при ежемесячном платеже от 25 до 30 тысяч рублей".
Отток на запад
При этом риэлтор Елена Зеркальцева отметила, что в Улан-Удэ за наличные оформляется каждая пятая сделка.
К сожаленью, дальневосточная ипотека перегрела рынок. Она по цепочке вызвала резкий рост цен на новостройки, а к ней уже подтянулась и вторичка. Но в 2024 году сыграл фактор семейной ипотеки, которая поддерживала бум именно на первичное жилье. И в этих условиях вторичное жилье стало падать в цене. Причем чем больше площадь квартиры, тем заметнее разница. Сегодня в Улан-Удэ можно купить квартиру на вторичном рынке за 100 тысяч квадрат и даже ниже. А новостройки стремятся к западным регионам и медленно, но верно пробивает потолок в 150 тысяч рублей.
При этом общероссийская статистика по вводимому жилью коррелирует и с рынком в столице Бурятии. Если в 2018 году это было 1 412 000 кв.м, в 2022 году — 1 327 000 и в 2023 году — 2 036 000 кв.м, то в 2024 году показатели опять упали и достигли доковидных размеров — 1 303 000 кв.м.
По данным риэлтора, семейная ипотека несмотря на ужесточение условий подтолкнула жителей Бурятии к вариантам вне республики.
Сейчас по ставке 6% можно купить жилье в новостройках в перечне российских городов. Многие из жителей Улан-Удэ стали присматривать квартиры в таких городах как Томск, Тюмень или Новороссийск. В случае с Томском покупатели рассматривают вариант сдачи студентам и как инвестицию для детей. Томск до сих пор остается популярным направлением для студентов из нашей республики.
Отметим, в четвёртом квартале 2024 года в Улан-Удэ вырос спрос на студии на вторичном рынке. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, он увеличился на 11%. Спрос на однокомнатные квартиры вырос на 8%.
В столице Бурятии средняя стоимость квартиры составила 6,3 миллиона рублей, а стоимость квадратного метра — 131 тысячу рублей.
Отмечается, что Улан-Удэ стал одним из городов, где предложение вторичного жилья в четвёртом квартале 2024 года выросло заметнее всего по сравнению с предыдущим годом.
Новостройки в Улан-Удэ по цене приближаются к западными регионам. UlanMedia
Культ наличности
Как отмечает риэлтор Дмитрий Булдаев, еще одним фактором, который влияет на ценообразование внутри Улан-Удэ, это выплаты военнослужащим и их семьям.
Если десять лет назад среди клиентов было достаточно вахтовиков, которые приобретали квартиры за наличку, то сегодня именно военнослужащие покупают жилье. Здесь есть два направления. Часть берут квартиры на вторичном рынке вблизи детских садов и школ. Также появился ряд коммерческих предложений по строительству домов. За 6 млн рублей за наличные можно купить новый дом со всем удобствами на 130 квадратов в пригороде Улан-Удэ или небольшую 2-комнатную квартиру.
Большие дома с ремонтом активно строят в республике. Мария Смитюк, ИА PrimaMedia.ru
Напомним, в республике добровольцам, подписавшим контракт с министерством обороны РФ, выплачивают 1 млн рублей.
Также кроме молодых семей льготными ипотеками в регионе воспользовались врачи и учителя. К примеру, молодая семья Урбаевых имеет 4 квартиры. Глава семейства Александр сумел накопить на однокомнатную квартиру, когда они стоили в пределах 1 млн рублей. В это же время супруга Ирина съездили в район Бурятии и отработала по программе "Земский доктор". Заработанных денег хватило еще на одну квартиру в Улан-Удэ.
Стройка сбавит темпы. Евгений Овдеенко, ИА OmskMedia
В 2023 году мы купили 3-комнатную квартиру для жилья по "Дальневосточной ипотеке". Сделали в ней ремонт своими силами и живем с детьми. А рядом в соседнем доме взяли студию, её сдаем. В итоге у нас в сдаче три квартиры, которые перекрывают по платёжам нашу большую квартиру, — поделился Александр.
Специалисты не прогнозируют значительного уменьшения стоимости недвижимости в 2025 году.
По мнению экономиста Андрея Алексеева, цены на первичное жильё останутся стабильными из-за финансовой нагрузки на застройщиков и замедления темпов вывода новых объектов на рынок. В 2024 году в Бурятии было построено более 530 тысяч квадратных метров жилья, а в 2025 году этот показатель сократится почти вдвое.
Эксперт считает, что в 2025 году цены на первичное жильё будут корректироваться с учётом инфляции. На вторичном рынке цены могут немного измениться в результате переговоров, но это не повлияет на их среднюю стоимость. Вероятно, владельцы будут продавать вторичное жильё со скидкой только в случае крайней необходимости. Специалисты отмечают, что на рынке формируется отложенный спрос, который может активизироваться при снижении ключевой ставки.
