UlanMedia, 12 мая. Рынок новостроек в Улан-Удэ сегодня выглядит перегретым по ценам, но при этом испытывает дефицит предложения и очевидную стагнацию по спросу. Вторичный рынок остаётся более предсказуемым и быстрым по окупаемости инструментом, особенно в связке с арендой.
Первичка: рост цен при стагнации
Средняя стоимость квартиры в новостройке в Улан-Удэ уже уверенно вышла на уровень "несколько миллионов плюс", а цена квадратного метра приблизилась к планке, которая ещё пару лет назад казалась столичной, а не региональной. При этом официальная статистика показывает парадоксальную картину: стоимость готовой квартиры растёт ощутимо быстрее инфляции, а средняя цена "квадрата" почти не движется или даже немного корректируется из‑за изменения структуры предложения.
Новостройки в Улан-Удэ. Фото: UlanMedia
— Объём экспозиции новостроек за последние месяцы заметно сократился, что по сути означает стагнацию: новых проектов выходит мало, значительная часть спроса держится исключительно на ипотеке и льготных программах. Для застройщиков это повод не снижать цены — дефицит предложения позволяет им удерживать высокую планку, несмотря на осторожность покупателей. Ввод жилья на душу населения в Улан-Удэ остаётся на среднем по стране уровне: строительного бума нет, но и провала нет, что дополнительно подталкивает цены вверх за счёт "редкости" качественных проектов, — оценил экономист Юрий Балдаев.
Ипотека остаётся ключевым драйвером: число договоров и заявок растёт, но это рост "от безысходности", а не от уверенности в доходах. Покупатель всё чаще вынужден идти в ипотеку на 20–30 лет, чтобы попасть в сегмент новостроек, и это делает решения по покупке более выверенными и долгими.
Вторичка: спокойнее по цене, понятнее по рискам
На вторичном рынке динамика цен заметно мягче. Разрыв по стоимости квадратного метра между первичным и вторичным жильём сохраняется и даже постепенно увеличивается, что делает вторичку логичным выбором для тех, кто смотрит на цифры, а не на "запах ремонта". При этом торг по вторичке реален и в среднем достигает нескольких процентов от начальной цены, тогда как застройщики в новостройках куда менее гибки.
Тематическое фото. Фото: Сергей Бумагин, ИА Stavropol.Media
Типичный покупатель всё чаще сравнивает: за ту же ипотечную нагрузку он либо получает "голый" бетон в новостройке, либо готовую квартиру во вторичном фонде, куда можно заехать или сразу сдавать. Неудивительно, что часть спроса уходит именно во вторичный сегмент, особенно когда речь идёт о рациональной покупке "для жизни", а не о ставке на будущий рост цен.
С точки зрения ликвидности вторичный рынок остаётся более "быстрым", особенно в периоды, когда спрос проседает: именно готовые, обжитые локации с понятной инфраструктурой уходят первыми, пусть и с дисконтом. Риск долгостроев, заморозки проектов или затянувшейся отделки здесь значительно ниже, чем на первичке.
Рынок аренды: доходность выше средней, но без ажиотажа
Арендный рынок в Улан-Удэ выглядит относительно привлекательным в сравнении с другими городами: средний срок окупаемости типичной квартиры при сдаче в аренду оценивается примерно в 15–16 лет. В пересчёте на год это даёт доходность порядка 6–6,5% до вычета всех расходов — выше, чем по многим другим регионам.
— Но за "сухой" цифрой скрывается важная деталь: эта доходность — верхняя граница для аккуратных расчётов. Реально инвестор дополнительно несёт расходы на ремонт, мебель, простой между арендаторами, риски неплатежей и налоги. С учётом инфляции и этих издержек реальная доходность в лучшем случае остаётся слегка выше банковских депозитов и облигаций, а иногда опускается к ним или ниже, — прокомментировал рынок экономист Юрий Балдаев.
Тематическое фото. Фото: Яна Гайдук, ИА PrimaMedia
Отдельно важно, что за последние годы рост цен на квартиры дал гораздо меньший вклад в общую доходность, чем аренда. То есть "перепродать подороже" становится всё труднее, и именно регулярный арендный поток вытягивает общую картину в плюс.
Доходность и ликвидность: новостройки против вторички
Если сравнить новостройки и вторичку по ключевым параметрам, картина будет следующей: Входной билет. Новостройка дороже на квадратный метр и требует больше денег на старте, плюс на неё ложатся расходы на ремонт с нуля. Вторичка дешевле и чаще продаётся в состоянии, которое позволяет либо сразу въезжать, либо минимизировать вложения.
Тематическое фото. Фото: Юлия Матреницкая, ИА AmurMedia.ru
— Оценим доходность аренды. По свежим оценкам, вторичное жильё под сдачу даёт чуть более высокую процентную доходность и немного более короткий срок окупаемости, чем новостройки. Причина проста: ниже цена входа и меньше первоначальные затраты на доведение объекта до рынка. Что касается ликвидности, в фазах кризиса или охлаждения спроса ликвидность вторички обычно выше: покупатели предпочитают "понятные" дома и районы. Новостройки с сильным застройщиком и удачной локацией тоже ликвидны, но здесь больше разброс: лучший дом продаётся быстро и с премией, проблемный — зависает и торгуется с большим дисконтом, — оценил экономист.
По оценке эксперта, у новостроек больше строительных и юридических рисков — от переноса сроков до качества инженерии и отделки. Во вторичке основной риск — состояние дома и коммуникаций, но они, как правило, более очевидны и проверяемы. В Улан-Удэ вторичка сегодня чаще выигрывает как рабочий инструмент под аренду и умеренную доходность, а новостройки дают либо сопоставимый результат, либо чуть ниже по доходности при более высоких рисках и затратах.
Оценки застройщиков из соцсетей как триггер
Региональный паблик "Аноним 03" фактически выполняет роль народного рейтинга застройщиков и конкретных жилых комплексов. По массе отзывов и жалоб видно, что рынок делится на несколько категорий девелоперов: условно надёжные, проблемные и "серые" игроки, вокруг которых постоянно возникают вопросы.
У "надёжных" застройщиков пользователи реже жалуются на срыв сроков, грубые нарушения по качеству отделки, протечки, проблемы с лифтами и дворами. Их дома лучше держат цену на вторичном этапе: покупатель готов доплачивать за репутацию и предсказуемость, а инвестор — закладывать это в расчёт доходности. Проблемные застройщики, наоборот, регулярно всплывают в историях о затянувшихся ремонтах, некачественных инженерных системах и конфликтных управляющих компаниях — и это напрямую бьёт по ликвидности квартир в их домах.
— Для инвестора в новостройки в Улан-Удэ главный практический вывод такой: доходность здесь всё меньше "среднерыночная" и всё больше зависима от точечного выбора проекта. Ошибка с застройщиком или комплексом легко съедает те самые проценты доходности, ради которых покупатель вообще шёл в первичку. На этом фоне вторичный рынок, при всей своей консервативности, выглядит более равномерным по качеству и понятным по рискам инструментом, — резюмировал экономист.
