UlanMedia, 29 мая. За год рынок "вторички" в Улан-Удэ заметно ожил: с начала 2025 года количество объявлений на платформе Авито выросло на 31%, причём по всем форматам — студии прибавили 19%, однокомнатные +21%, двухкомнатные +25%, трёхкомнатные +19%. Средняя цена квадратного метра в городе закрепилась около 135 тысяч рублей — это чуть выше, чем в среднем по стране (133,7 тыс. руб.). Но "среднее" на деле мало что говорит: в зависимости от района, типа дома и состояния ценники расходятся в три раза. Разбираемся по категориям — с конкретными предложениями.
Студии и малосемейки: от 2,4 до 5,5 млн
Самый доступный формат — малосемейные квартиры и студии. Большинство из них — это объекты в старом советском фонде или небольшие квартиры в домах коридорного типа.
Октябрьский район — лидер по числу объявлений и по нижней ценовой планке в сегменте.
За 2,4 млн руб. можно взять малосемейку на ул. Сахьяновой (район ТСК): есть свой санузел, линолеум, пластиковые окна, требует ремонта. Это фактически минимальная планка для "своего угла" в районе с хорошей транспортной доступностью.
Жилье в Улан-Удэ - не каждому по карману. Фото: Сайт объявлений
Вот за 3,5 млн руб. неплохая квартира на Тобольской, бывшая трёшка, поделённая на две однушки: своя кухня, комната, санузел, лоджия. За те же 3,5 млн руб. есть малосемейная квартира с балконом в кирпичном доме, с ремонтом.
Жилье в Улан-Удэ - не каждому по карману. Фото: Сайт объявлений
В Советском районе, куда относится весь центр города, большой разброс доступных вариантов. За 3,75 млн руб. можно приобрести квартиру на Виадуке, дом коридорного типа, свежий ремонт, гимназия №33 рядом, один взрослый собственник.
В Железнодорожном районе доступны самые дешёвые позиции всего рынка.
1,6–1,98 млн руб. — речь идёт о деревянных двухэтажных домах в районе Шишковки: неблагоустроенное или частично благоустроенное жильё с печным отоплением. Дёшево, но с очевидными рисками по комфорту и перспективам.
Жилье в Улан-Удэ - не каждому по карману. Фото: Сайт объявлений
Вывод по сегменту: в Октябрьском и Советском районах нижняя планка для городского жилья с базовыми удобствами — около 2,4–3,7 млн. В Железнодорожном можно найти с 1,6 млн, но это уже деревянный фонд с серьёзными оговорками.
Однокомнатные квартиры: от 3,9 до 4,3 млн в зависимости от района
Однушка — самый ходовой формат для покупки под жильё или аренду. Здесь разброс по районам уже очень ощутимый.
Советский район: 3,75–4,1 млн руб. — квартиры на Виадуке: кирпичный дом, центр города, рядом гимназия №33, площадь Советов, ул. Димитрова. Ремонт косметический, один взрослый собственник, без обременений. Это, пожалуй, лучшее соотношение цены и локации: центральный адрес за деньги, которые в Октябрьском дадут окраинный 113-й квартал.
Жилье в Улан-Удэ - не каждому по карману. Фото: Сайт объявлений
Железнодорожный район.
4 млн руб. — "Элеватор", тёплый кирпичный дом, угловая, но хорошо сохранённая квартира, все удобства рядом
4,3 млн руб. — ул. Буйко, 23А: кирпичный дом, 3-й этаж, не угловая, наличный расчёт, трамвайная остановка в 2 минутах
4,55 млн руб. — ул. Революции 1905 года: центр города, 2 минуты до площади Советов, с ремонтом и мебелью, торг
Жилье в Улан-Удэ - не каждому по карману. Фото: Сайт объявлений
Октябрьский район
3,46–3,95 млн руб. — квартиры в новых ЖК 148-го микрорайона ("Мегаполис"): черновая отделка, дом 2025 года или с новой сдачей. По цене самые доступные, но требуют вложений в ремонт, инфраструктура района пока формируется
3,95–4,15 млн руб. — 115-й квартал, черновая или косметическая отделка, первый высокий этаж, балкон, конечная остановка рядом
4,08–4,3 млн руб. — 113-й квартал, панельные пятиэтажки, косметический ремонт, вся инфраструктура в шаговой доступности, хорошая транспортная развязка
4,1 млн руб. — район "Мясокомбинат" (ул. Жердева): тёплая, с новой сантехникой, можно ипотеку, торг
Вывод по сегменту: самые дешёвые однушки Октябрьского района — из "чернового" нового жилья на дальней окраине (от 3,46 млн). Готовый и живой вариант с ремонтом и инфраструктурой — от 4,1–4,3 млн. В Железнодорожном аналог — от 4 млн, в Советском — от 3,75 млн, но за счёт центральной локации.
Двухкомнатные: от 4,6 до 6,1 млн
Двушка — главный "семейный" формат. Здесь картина по районам наиболее выражена.
Советский район
5,8 млн руб. — 3-й этаж в центре города, ул. Ермаковская, заменены окна и батареи, без ремонта в остальном, школа во дворе. Продавец сам пишет: "100 тысяч за квадратный метр"
7,6 млн руб. — трёхкомнатная в самом центре (для сравнения: за эту сумму можно найти приличную двушку в более новом доме в Октябрьском)
Железнодорожный район
1,98–3,35 млн руб. — двушки в деревянных домах на Шишковке. Напоминание: это дерево, отопление печное в части домов, риски известны.
4,7 млн руб. — п. Машзавод, ул. Гастелло: кирпичный 4-этажный дом, первый этаж, комнаты раздельные, у дома школы, детсады, бассейн
5,2 млн руб. — "Элеватор": 42 кв. м, 2-этажный дом, свежая электрика и батареи, мебель остаётся, ТЦ Титан в 3 минутах
5,5 млн руб. — мкр. Сокол: косметический ремонт, натяжные потолки, ламинат, кухня в подарок, торг
6,1 млн руб. — вблизи Сельхозакадемии: распашонка, раздельный санузел, без агентств
Жилье в Улан-Удэ - не каждому по карману. Фото: сайт объявлений
Октябрьский район
4,6 млн руб. — минимальная цена в сегменте ("простой вариант")
5,5–5,8 млн руб. — 110-й микрорайон, 2010 г. постройки, 46 кв. м, кухня 12 кв. м, косметика, большая лоджия; 115-й мкр, 3-й этаж, детсад в 30 метрах
6,1 млн руб. — район ТСК (Павлова / Сахьянова), школы и остановки рядом
6,5 млн руб. — 18-й квартал, у ВСГУТу, собственник, документы готовы
Вывод по сегменту: самое доступное готовое жильё в двушках — Железнодорожный район, от ~4,7 млн руб. за нормальное (не деревянное) жильё. Октябрьский и Советский начинают приличные варианты от 5,5–5,8 млн.
Трёхкомнатные: от 4,65 до 6,2 млн в эконом-сегменте
Трёшка — формат для семьи, и здесь ценовой разрыв между "бюджетом" и "рынком" особенно велик.
Советский район
5,5 млн руб. — мкр. Сокол, квартира в ипотеке, мебель и техника остаются, реальный торг возможен
5,8 млн руб. — ул. Ермаковская, центр, 2-й этаж, солнечная сторона, заменены батареи и окна, в остальном без ремонта
6,2 млн руб. — рядом со школами 56 и 18, парк Юбилейный в пяти минутах, мягкая мебель и шкаф остаются
Железнодорожный район
Жилье в Улан-Удэ легче всего купить в старом жилфонде. Фото: Сайт объявлений
4,99 млн руб. — мкр. Загорск, ул. Краснодонская, 21: изолированные комнаты, застеклённый балкон, косметический ремонт, до школы пешком через парк. Реальный торг
5,6 млн руб. — мкр. Восточный, ул. Туполева, 3: переезд в другой регион, узаконенная перепланировка, кухонный гарнитур, техника, мебель — остаются, готова к сделке
5,9 млн руб. — тёплая трёшка, рядом школа, лицей, кухня и холодильник в подарок
6 млн руб. — пр. 50 лет Октября, 16: тёплая, пластиковые окна, 3-й этаж, рядом школы 51 и гимназия 14, трамвайная линия
Октябрьский район
4,65 млн руб. — Саяны, без ремонта, хорошая цена за квадрат (~87 тыс. руб./кв. м), вся инфраструктура рядом: Республиканская больница, ТЦ Ольхон, Вегос
6,6–6,9 млн руб. — 18-й и 44-й кварталы: кирпич, 3–5 этаж, косметика, у ВСГУТу и парка Юбилейного, торг
6,76 млн руб. — 140А-й микрорайон, 75 кв. м в черновом варианте, 2015 г., 16-этажный дом
Вывод по сегменту: самое доступное в Железнодорожном — от 4,99 млн (с нюансами), в Октябрьском — от 4,65 млн (без ремонта). Советский стартует от 5,5 млн, но зато без явных подводных камней в документах.
— Что важно учесть при ориентире на "дешевое жилье". Низкая цена почти всегда несёт в себе одну из трёх историй: деревянный или сильно изношенный дом, черновая отделка в отдалённом новом ЖК, или юридические особенности (ипотечное обременение, маткапитал с несогласованными долями, срочная продажа). Ни один из этих случаев сам по себе не криминален, но каждый требует проверки перед сделкой, — отметила риетор Лариса Будаева.
По оценке эксперта, Железнодорожный район даёт самый широкий разброс: от экстремально дешёвого деревянного фонда до вполне приличного кирпича рядом с центром за 4–5 млн рублей — просто потому что здесь соседствует очень разное жильё. Октябрьский — самый однородный по уровню, но и по цене: почти везде от 4 млн и выше, зато инфраструктура надёжная. Советский — это центр с историческим фондом, где приличную квартиру иногда можно купить дешевле, чем аналог в Октябрьском, просто потому что дому 40+ лет.
