UlanMedia, 28 ноября. Управление Росреестра по Республике Бурятия разъяснило правила безопасной покупки недвижимости на фоне растущего числа судебных разбирательств по возврату проданных квартир. Тема стала особенно актуальной после громкого дела певицы Ларисы Долиной, запустившего волну оспаривания сделок по всей стране.
Официальные рекомендации Росреестра Бурятии
Специалисты ведомства подготовили пошаговую инструкцию для потенциальных покупателей жилья. Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, через специализированные организации или обратиться в многофункциональный центр, где также оказывают услуги по составлению документов. Заявления и документы должны представляться продавцом и покупателем лично либо через представителей по нотариальной доверенности в МФЦ.
Обязательным требованием при покупке квартиры, приобретенной в браке и являющейся совместно нажитым имуществом, является предоставление нотариального согласия супруга на государственную регистрацию перехода права собственности. Покупатель уплачивает государственную пошлину в размере 4000 рублей за регистрацию прав.
Росреестр настоятельно рекомендует запрашивать выписку из Единого государственного реестра недвижимости для подтверждения права собственности продавца и проверки наличия обременений на объекте.
Рынок недвижимости Улан-Удэ: текущая ситуация
Рынок жилья столицы Бурятии демонстрирует неоднозначные тенденции в 2025 году. По данным аналитических сервисов, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в ноябре 2025 года составила около 143 тысяч рублей, что на 0,8% ниже показателя предыдущего месяца, но выше на 10,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Интерес покупателей к вторичному рынку недвижимости Улан-Удэ продолжает расти. По итогам сентября 2025 года специалисты аналитических сервисов зафиксировали увеличение спроса на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Существенное влияние на динамику рынка оказали выплаты семьям военнослужащих, что привело к взрывному росту активности покупателей — в отдельных сегментах спрос увеличился в 2-3 раза.
Предложение жилья также выросло: в Улан-Удэ количество доступных объектов увеличилось на 56%, особенно в сегментах двухкомнатных квартир (+62%) и студий (+70%).
"Эффект Долиной": новые риски для покупателей
Депутат Госдумы Светлана Разворотнева заявила в эфире "Дума ТВ", что в России началась волна судебных возвратов квартир продавцам, ссылающимся на воздействие мошенников. Эта тенденция получила распространение после резонансного дела Ларисы Долиной, когда суд признал недействительной сделку по продаже её элитной квартиры стоимостью более 138 миллионов рублей в московских Хамовниках.
Летом 2024 года певица стала жертвой телефонных аферистов, которые звонили ей с территории Украины и убедили продать квартиру под предлогом "защиты средств". В марте 2025 года Хамовнический суд Москвы признал, что Долина действовала под влиянием заблуждения, и вернул ей недвижимость. В ноябре 2025 года кассационная инстанция подтвердила законность этого решения.
Несмотря на отсутствие в России прецедентного права, суды начали ориентироваться на решение по делу Долиной, что фактически формирует новую судебную практику. Схема выглядит так: продавец получает деньги, подписывает договор, а спустя время заявляет, что действовал под воздействием мошенников и не осознавал происходящего, после чего требует признания сделки ничтожной и возврата недвижимости.
Как защитить себя при покупке жилья
Эксперты рынка недвижимости и юристы разработали комплекс мер для минимизации рисков покупателей в условиях "эффекта Долиной".
Проверка документов и продавца. Обязательная проверка оригиналов документов, подтверждающих право собственности: договора купли-продажи, дарения, свидетельства о приватизации или праве на наследование. Необходимо сверить данные владельца квартиры со свидетельством о государственной регистрации права.
Заказ выписки из ЕГРН — самый рациональный метод проверить продавца и квартиру. Документ содержит актуальную информацию о недвижимости, владельцах, наличии обременений и арестов. Также следует проверить историю права собственности: как часто продавалась квартира, число собственников и их возраст, куплено ли имущество в браке.
Проверка паспорта продавца. Документ не должен содержать посторонних надписей, помарок или опечаток. Необходимо убедиться, что паспорт не просрочен и не является поддельным. Проверить действительность паспорта можно на специализированных сервисах.
Выявление "ведомых" продавцов. По данным специалистов рынка недвижимости, продавцы, находящиеся под влиянием мошенников, на момент продажи квартиры часто бывают полностью закредитованы. Эксперты рекомендуют запрашивать выписку из кредитной истории: если за короткое время оформлено несколько потребительских кредитов, это может быть признаком мошеннической схемы.
Нотариальное сопровождение сделки. Хотя нотариальное удостоверение договора купли-продажи не является обязательным для большинства сделок (кроме случаев с несовершеннолетними собственниками или долевой собственностью), оно существенно снижает риски.
Нотариус проверяет законность сделки, подлинность документов, дееспособность сторон и их добровольное согласие, что снижает риски мошенничества и последующих судебных споров. Специалист имеет прямой доступ к ЕГРН и может оперативно запросить дополнительные сведения в государственных органах при возникновении сомнений.
Стоимость нотариального удостоверения составляет 0,5% от суммы договора плюс оплата технических работ. При сумме сделки 1 миллион рублей общая стоимость услуг нотариуса составит около 8000 рублей. Преимуществом является ускоренный срок регистрации сделки Росреестром — 3 рабочих дня вместо стандартных 7-9 дней.
Дополнительные меры безопасности. Более 5150 жителей Бурятии уже установили запрет на регистрацию сделок с жильем без личного участия. Эту услугу можно оформить бесплатно через личный кабинет Росреестра, портал "Госуслуги" или обратившись в МФЦ.
После внесения записи в ЕГРН собственник получает дополнительную защиту: любые сделки с недвижимостью потребуют его личного присутствия в Росреестре или МФЦ. Ограничение действует бессрочно и может быть отменено только самим собственником.
С сентября 2025 года в ЕГРН вносятся сведения о членах семьи бывшего собственника, если за ними сохраняется право проживания. Это повышает прозрачность сделок и снижает риски судебных притязаний.
Безопасные расчёты. Крупные города России фиксируют резкий рост использования депозита нотариуса для безопасных расчётов: к осени 2025 года количество таких сделок более чем удвоилось. Использование защищённых банковских инструментов — аккредитивов или специальных счетов — гарантирует безопасность сделки и защиту от махинаций.
В ноябре 2025 года в Госдуму внесён законопроект о введении периода "охлаждения" для сделок с недвижимостью. Предлагается временно "замораживать" средства от продажи квартир на защищённых счетах, что даст покупателям дополнительное время для оценки ситуации и предотвращения воздействия мошеннических схем.
Законодательные инициативы
Депутаты Госдумы в ноябре 2025 года предложили меры для борьбы с мошенничеством при сделках с недвижимостью с участием пожилых людей. Среди предложений — распространение действия компенсационных механизмов на добросовестных покупателей недвижимости (об однократной компенсации за счёт казны РФ), введение обязательного страхования сделок на вторичном рынке и создание компенсационного фонда для покрытия убытков добросовестных сторон.
Также рассматривается идея об обязанности истцов, добивающихся возврата квартиры, вносить на депозит суда сумму, полученную от покупателя. Это сделает обмен действительно эквивалентным: жилье возвращается продавцу, деньги — покупателю.
Предложено также ввести превентивные механизмы: обязательную правовую экспертизу перед заключением сделок, чтобы проверка истории объекта проводилась не формально, а по существу.
"Эффект Долиной" — не разовый казус, а симптом системной уязвимости рынка недвижимости перед мошенничеством и правовой неопределённостью. На сегодняшний день надёжных защитных механизмов, дающих стопроцентную гарантию, не существует. Даже страхование титула имеет множество подводных камней: страховые компании в ближайшее время будут менять договоры, чтобы обезопасить себя от выплат.
Покупатели недвижимости в Улан-Удэ и по всей Бурятии должны проявлять максимальную осторожность. Только комплексный подход — глубокая проверка объекта и продавца, нотариальное сопровождение, использование защищённых механизмов взаиморасчётов и страхование рисков — позволит минимизировать вероятность дорогостоящих потерь.
Рекомендации Росреестра по Бурятии остаются актуальными: обязательная проверка документов, получение выписки из ЕГРН, нотариальное оформление сделки при малейших сомнениях и установка запрета на регистрацию сделок без личного участия для защиты собственной недвижимости.
