UlanMedia, 28 мая. В 2026 году рынок жилья Бурятии вошёл в фазу "тонкой настройки": ужесточение условий семейной ипотеки охладило часть спроса, но не остановило его полностью. На фоне "разворота" льготных программ в Улан-Удэ усиливается конкуренция застройщиков — от федерального ПИКа до иркутских и красноярских игроков, которые привозят в регион новый стандарт комфорт-класса. На пересечении растущих цен, меняющихся ипотечных правил и борьбы девелоперов за покупателя улан-удэнцы принимают, пожалуй, одни из самых важных жилищных решений за последние годы. Подробнее — в интервью с руководителем группы продаж АН "Этажи" Еленой Прусовой для ИА UlanMedia.
Подробнее — в интервью с руководителем группы продаж АН "Этажи" Еленой Прусовой для ИА UlanMedia. . Фото: Предоставлено Е. Прусовой
"Рынок в стадии тонкой настройки, но обвала не будет"
— Елена Викторовна, давайте начнём с главного. Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке недвижимости Улан-Удэ в 2026 году: рынок растёт, стабилизируется или уже ушёл в коррекцию?
— Я бы сказала, что мы живём в режиме тонкой настройки, а не драматической коррекции. Есть отдельные сегменты, где рост замедлился или пошёл на лёгкий откат, но в целом рынок не замерзает: новостройки продолжают расти в цене и продаваться, в первую очередь за счёт льготных ипотечных программ. При этом возможности купить жильё по базовой ставке у большинства горожан сейчас нет — слишком высока ключевая ставка, поэтому 80% сделок по-прежнему идут по льготным программам.
Квартиры в Улан-Удэ дорожают каждые полгода. Фото: UlanMedia
— В 2025–2026 годах многие аналитики говорили о возможном дефиците нового жилья в Бурятии. Что вы видите на практике? Хватает ли предложений, сколько новых проектов запущено?
— Говорить о классическом дефиците, когда людям просто нечего купить, нельзя. Новостройки строятся, новые очереди выходят, но при этом новых проектов не так много, как хотелось бы. В центре Улан-Удэ продолжается развитие комплексной застройки территории Улан-Хото: там запущены новые дома, в том числе один комплекс примерно на 225 квартир и ещё один — под переселение 355 семей. Из заметных новых проектов можно выделить ЖК "Аида", ЖК "Императорский", а также новые комплексы — ЖК "Ургы" и "Мелодия"; параллельно продолжается реализация ранее заявленных масштабных проектов.
— Какая сейчас средняя цена квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке Улан-Удэ? Насколько они изменились с начала 2026 года?
— Тренд очень показательный: новостройки устойчиво дороже вторички, и разрыв в цене растёт. Если смотреть наши расчёты, в начале года средняя цена в новостройках была около 150 тыс. руб. за квадратный метр, и каждый квартал мы видим прибавку. По вторичному жилью рост идёт более плавно: в январе цены стартовали примерно со 140 тыс. руб. за квадрат, а к апрелю вышли на 142–149 тыс. руб. за кв. м.
Квартиры в Улан-Удэ дорожают каждые полгода. Фото: UlanMedia
— Какие районы Улан-Удэ сегодня наиболее востребованы у покупателей? Сохраняется ли традиционный интерес к спальным районам?
— Традиция жива: спальные районы по-прежнему "тянут" рынок. Основной объём продаж в новостройках сегодня приходится на Октябрьский район, особенно на сотые и 140-е кварталы, где активно развивается застройка и есть несколько конкурентных проектов сразу. Отдельно можно выделить локацию вдоль Боевой: там хорошо продаётся ЖК "Боевая" — благодаря трамваю, транспортной доступности, наличию школы и детских садов люди готовы доплачивать за локацию.
— А как с Юбилейным и Элеватором, где тоже есть новостройки?
— Там жильё дороже, чем в сотых и 140-х кварталах, поэтому, при прочих равных, основной объём сделок остаётся в Октябрьском районе. Молодые семьи и покупатели с ограниченным бюджетом чаще выбирают как раз сотые и 140-е кварталы, где можно совместить более доступные цены и приемлемую инфраструктуру.
"Разворот семейной ипотеки — не провал, но перестройка спроса"
— В феврале 2026 года эксперты говорили о "развороте на рынке новостроек" из‑за ужесточения условий семейной ипотеки. Как это повлияло на количество сделок у вас?
— Ажиотажа, как в 2020–2021 годах, мы не увидели. Мы давно работаем с клиентами с отложенным спросом: заранее предупреждаем, что условия семейной ипотеки будут меняться и что важно успеть оформить сделку до повышения ставок. Сильного обрушения сделок не произошло, но клиенты стали осторожнее: те, у кого один ребёнок до семи лет, особенно чувствуют удорожание и боятся, что им не хватит ни по ставке, ни по первоначальному взносу.
— То есть резкого провала сделок в начале года не было?
— Зимнего "штиля" не произошло. Январь традиционно более спокойный: отдыхает Росреестр, часть застройщиков берёт паузу, из-за этого по статистике кажется, что колебания сильнее. Но по факту 80% сделок продолжают идти по ипотеке — преимущественно по льготным программам, а доля покупок за наличные, наоборот, минимальна.
"Самый массовый сегмент — эконом, но комфорт-класс набирает обороты"
— Какой сегмент жилья сегодня наиболее востребован: студии, однокомнатные, "двушки"?
— Наибольший объём продаж по‑прежнему приходится на эконом‑сегмент и небольшие площади. Яркий пример — 115‑й квартал, где самые низкие цены: это классическая "массовая" застройка, и именно там мы видим очень высокий объём сделок. При этом есть запрос на комфорт‑класс: тот же ЖК "Ёлки" в 140-х, проекты "Смит" и "Пламен", где уже предлагают более высокий уровень — закрытые дворы, подземный паркинг, улучшенные подъезды.
— Изменился ли портрет типичного покупателя в 2026 году?
— Картина стала более сегментированной, но ядро спроса остаётся прежним. На первом месте — молодые семьи, которые активно используют дальневосточную ипотеку. На втором — сотрудники образовательных учреждений, на третьем — работники медицины; доля участников СВО и их семей пока чуть ниже, но заметна.
— Можно привести цифры?
— Если брать структуру наших сделок по сегментам льготников, получается примерно так: около 27% приходится на молодые семьи, примерно 26% — на работников образования, около 20% — на сотрудников медицинских учреждений и почти 20% — на участников СВО и членов их семей. Инвесторы в классическом понимании — люди, покупающие вторую или третью квартиру под сдачу, — стали менее активны после ограничений по выдаче нескольких ипотек одному заёмщику.
Квартиры в Улан-Удэ дорожают каждые полгода. Фото: UlanMedia
Квартиры в Улан-Удэ дорожают каждые полгода. Фото: UlanMedia
"Ниже 2% — это не легенда, а промо‑акции застройщиков"
— Бурятия в 2025 году входила в число регионов с одними из самых низких ставок по ипотеке. Какая сейчас минимальная ставка по льготным программам?
— Самый доступный продукт — дальневосточная ипотека со ставкой 2% годовых. В отдельных случаях застройщики запускают акции, где эффективная ставка на короткий период опускается ниже 2% — иногда это промо‑предложения под менее чем 1% годовых за счёт субсидирования.
— Какие программы наиболее популярны?
— Однозначный лидер — дальневосточная ипотека, затем семейная ипотека, особенно в сочетании с материнским капиталом. Дополнительно остаётся базовая ипотека, но пользоваться ей могут единицы, потому что при текущей ключевой ставке ежемесячный платёж выходит неподъёмным для большинства семей.
— Насколько востребована дальневосточная ипотека? Какой процент сделок вы проводите по этой программе?
— Если говорить о наших потоках, по дальневосточной ипотеке проходит значительная часть льготных сделок, по семейной ипотеке реализуется строительстве индивидуальных домов. При покупке городской квартиры по семейной ипотеке есть жёсткие ограничения по ребёнку до семи лет и по высокому первоначальному взносу, а в индивидуальном домостроении таких возрастных ограничений нет — это делает загородную стройку более доступной.
— Где чаще всего строят дома по этим программам?
— Это ближайшие к Улан-Удэ районы: Иволгинский, Тарбагатайский, Заиграевский. Вахмистрово, Нижний Саянтуй, Эрхирик, Сотниково — весь этот пояс активно развивается за счёт льготной ипотеки, и по этой же программе можно построить дом и в черте города при условии, что стройку ведёт аккредитованная организация.
"Вторичка и иногородние покупки: Иркутск, Москва, Петербург"
— В льготную ипотеку добавили возможность покупать вторичное жильё в городах с низким объёмом строительства. Пользуются ли улан‑удэнцы этим?
— По семейной ипотеке в первую очередь берут именно новостройки, но интерес к вторичке есть: люди рассматривают вторичное жильё как более бюджетный вариант, особенно если нет возможности закрыть большой первоначальный взнос. Что касается покупок вне Бурятии, наши клиенты активно смотрят на Москву и Подмосковье, Краснодарский край, Санкт‑Петербург и Иркутск — там по семейной ипотеке часто покупают квартиры для студентов или в инвестиционных целях.
— Есть ли ограничение по сумме?
— Да, по этой ипотеке общая сумма ограничена: до 6 млн руб. для большинства регионов и до 12 млн руб. для двух столиц. Это накладывает рамки на выбор объекта, но при грамотной подборке мы укладываемся в эти лимиты.
Квартиры в Улан-Удэ дорожают каждые полгода. Фото: UlanMedia
"Главный барьер — накопить на первоначальный взнос"
— Какие сложности чаще всего испытывают улан‑удэнцы при покупке жилья в ипотеку?
— Главный узкий момент — первоначальный взнос, а не сама ставка. Семье в Бурятии нужно несколько лет копить, откладывая значительную часть дохода, чтобы собрать нужные 15–20% от стоимости квартиры. Даже материнского капитала сейчас часто не хватает, чтобы закрыть весь первоначальный взнос: его приходится дополнять накоплениями или семейной помощью.
— Как агентство помогает решать эту проблему?
— Мы работаем комплексно: анализируем финансовую ситуацию клиента, подбираем банк с оптимальными требованиями, обсуждаем возможность привлечения субсидированных программ и предлагаем поэтапные решения — от покупки меньшей площади до использования маткапитала в комбинации с льготной ипотекой. Иногда решение — начать с эконом‑сегмента в спальном районе, а уже потом, после роста доходов, улучшать жилищные условия.
— В чём главные отличия рынка недвижимости Бурятии от соседнего Забайкальского края?
— В первую очередь — по ценам: Улан‑Удэ остаётся дешевле Иркутска и в ряде случаев Читы, но разрыв постепенно сокращается. Второй момент — роль льготных программ: дальневосточная ипотека и региональные меры поддержки у нас дают больший вклад в структуру сделок, чем в некоторых соседних регионах, и это частично компенсирует рост ставок по базовой ипотеке.
Квартиры в Улан-Удэ дорожают каждые полгода. Фото: UlanMedia
"Конкуренция усиливается: ПИК, красноярцы и иркутские застройщики"
— На рынке нередко сравнивают качество новостроек в Улан‑Удэ и Иркутске. Как вы оцениваете конкуренцию со стороны иногородних девелоперов?
— Конкуренция уже не теоретическая, а вполне конкретная. В Иркутске, по нашим наблюдениям, работает несколько десятков застройщиков, и они активно конкурируют между собой, предлагая закрытые дворы, развитую инфраструктуру, подземные паркинги и качественные общественные пространства. В Бурятии сейчас действует более 20 крупных местных строительных компаний, многие из которых сосредоточены на одном ЖК, но уже работают федеральный ПИК, красноярский девелопер "Зелёные кварталы" и заходит крупный игрок из Иркутска.
В Улан-Удэ начали строить дворы без машин. Фото: UlanMedia (УланМедиа)
— Как это меняет ожидания улан‑удэнцев?
— После нашей поездки на брокер‑тур в Иркутск многие риелторы и клиенты посмотрели, как могут выглядеть "парадные" с консьержем, зонами отдыха, лапомоечными, закрытой и ухоженной территорией. На этом фоне наши застройщики понимают, что просто "коробки" с минимальной инфраструктурой уже не продаются по высоким ценам — поэтому они развивают комфорт‑класс, улучшают фасады и дворы, вводят подземный паркинг.
— На западе России покупатели всё чаще приглашают на приёмку квартиры в новостройке независимого специалиста. Есть ли такая практика в Улан‑Удэ?
— Да, такая услуга есть: мы привлекаем специалистов по оценке качества отделки и инженерии, которые выявляют недочёты ещё до подписания актов. Но пока спрос на неё ограниченный — большинство покупателей предпочитают экономить на сопровождении и полагаются на собственные силы.
"Цены растут каждые полгода — ждать удешевления опасно"
— Какие перспективы развития рынка вы видите во второй половине 2026 года? Стоит ли ждать снижения цен?
— На горизонте ближайшего года я не вижу сценариев с массовым удешевлением. Инфляция остаётся высокой, себестоимость строительства растёт, и мы фиксируем повышение цен на жильё примерно каждые полгода. Даже при корректировке льготных программ застройщики будут стремиться удерживать маржу, поэтому снижение цен возможно разве что точечно — в отдельных объектах или по акциям.
— Что вы советуете тем, кто планирует покупку в 2026 году: ждать изменений по льготным ипотекам или брать сейчас?
— Наше базовое правило: если у вас есть возможность зайти в льготную ипотеку по текущим условиям, лучше делать это сейчас, а не ждать 1 июля и дальше. Деньги обесцениваются, цены на жильё растут, а ужесточение программ в перспективе может означать более высокую ставку, больший первоначальный взнос или дополнительные ограничения по возрасту детей.
— Если говорить очень коротко: что вы посоветовали бы жителю Улан-Удэ, который сомневается, выходить ли на рынок в 2026 году?
— Прежде всего — трезво оценить свой доход и возможности по первоначальному взносу, а затем вместе со специалистами подобрать программу, которая максимально использует льготы и субсидии. И если по вашим параметрам уже сегодня сходится льготная ипотека под 2–5% годовых, лучше зафиксировать эти условия сейчас, чем ждать более комфортного момента, который может так и не наступить.
